Kiracı Kira Ödemezse Tahliye – Kira Avukatı

1 Aralık 2025 No Comments Gayrimenkul Hukuku cemakyazi

Kiracı kira ödememesi halinde kiracının tahliyesi diğer yollara göre çok daha kısa ve kolaydır. Kira avukatı olarak bizden hukuki destek alabilirsiniz.

Kira sözleşmesinin en temel yükümlülüğü kira bedelinin sözleşmede belirtilen sürelerde ve miktarda ödemesidir.

1. Ön İhtar (Yazılı Bildirim) Yoluyla Tahliye

a. Yasal Dayanak

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315 hükmüne göre:

“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu yerine getirmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verir; bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir.”
Ayrıca TBK m. 352/2 uyarınca “iki haklı ihtar” sebebiyle tahliye imkânı vardır.

b. Süre ve Usul

Yazılı ihtar kiracıya tebliğ edilmeli.
Konut veya çatılı işyeri kiralarında ihtar süresi en az 30 gün olmalıdır.
İhtar edilen süre içinde kiracı ödeme yapmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye davası açabilir.

c. Avantajları ve Dikkat Edilecekler

İlk adım olması sebebiyle masrafları görece düşüktür ancak kiracı çıkmayacağı için daha sonrasında tekrar dava için masraf çıkacaktır.
Ama yazılı ihtar gönderilmeden dava açılırsa mahkeme feshi geçersiz sayar.
Sözleşmede ihtar süresi belirlenmişse bu süreye dikkat edilmelidir.

2. İcra Takibi Yoluyla Tahliye

a. Yasal Dayanak

İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269 ve devamı, kira borçları için “ilamsız icra takibi” açılmasına imkân tanır. Bu yöntemle kiracının kira borcu nedeniyle tahliyesi istenebilir.

b. Süreç ve Ödeme Emri

Kiraya veren, icra müdürlüğüne başvurarak “tahliye talebi” ile birlikte ödeme emri çıkarılmasını ister.
İcra müdürü, ödeme emrini düzenler ve kiracıya tebliğ eder.
Tebliğ tarihinden itibaren kiracı 7 gün içinde “ödeme emrine itiraz” edebilir. Bu sürenin geçmesi icra takibinin kesinleşmesi için yeterli değildir, 30 günlük ödeme süresinin dolması gerekir.
Kiracı ödeme emrine itiraz etmezse alacaklı kiracının malvarlığı üzerinde haciz ve tahliye talebinde bulunabilir.

c. Ödeme, İtiraz ve Neticeleri

Kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren ödeme yaparsa, tahliye işlemi durur ve davanın açılması önlenebilir. Örneğin; 30 gün içinde borç ve icra masrafları ödenirse tahliye davaları açılmayacaktır.
Kiracı itiraz ederse tahliye için itirazın türüne göre icra hukuk ya da sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekir.
İtiraz süresi geçerse alacaklı icra takibini devam ettirebilir ve tahliye kararı çıkabilir.

3. Hangi Yolu Seçmeli?

Kanımızca icra takibi yolu noterden ihtar gönderme yoluna göre çok daha hızlı sonuç verebilecek bir yoldur.

4. Ödenmeyen Kira Borçlarında Yapılacaklar

Kira sözleşmesinden kira bedeli, yan giderler ve ödeme tarihlerini kontrol edin.
Kiracıya tahliye talepli bir icra takibi başlatın.
İcra takibine itiraz gelmezse tebliğ tarihinden itibaren 30 gün sonra icra dairesinden tahliye için gün alabilirsiniz.
İcra takibine itiraz geldi ve takip durduysa tebliğ tarihinden itibaren 30 gün bekleyin sonrasında itirazın içeriğine göre icra hukuk ya da sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açın
Kiracı ödemeleri yaparsa bir sonraki geç ödeme zamanında aynı işlemleri tekrar yapın.
Bir kira dönemi içinde iki haklı ihtara neden olan kiracı için kira döneminin sona ermesinin ardından bir ay içinde tahliye davası açabilirsiniz.

5. Sonuç

Kira ödemesinin yapılmaması, yalnızca ekonomik bir mesele değil hukuki bir sorundur. Kiraya veren olarak haklarınızı bilmek ve doğru adımları zamanında atmak çok önemlidir. Bu süreci bir kira avukatı yardımıyla yürütmek, hak kayıplarını önleyecek ve sürecin hızlı sonuçlanmasını sağlayacaktır.

Diğer Yazılarımız

Kira Sözleşmesi İçin Örnek Kefil Maddesi

İşe İade Avukatı

İşten Ayrılanlar İçin Avukat

İstifa Edince Tazminat Alabilir Miyim?

Çok Çalışıyorum Tazminat Alabilir miyim?

Site Temizlik Görevlisi Kendi İsteğiyle İşten Ayrılırsa Tazminat Alabilir mi?

Kendi İsteğiyle İşten Ayrılan Site Güvenlik Personeli Tazminat Alabilir mi?

Site Yönetimi İşten Çıkardı Ne Yapmalıyım?

Haksız Yere İşten Çıkarma Tazminatı

SGK Çıkış Kodu Nasıl Değiştirilir ve Düzeltilir? 2025 Güncel Rehber

Küçükçekmece’de Kira Avukatı